荷蘭租屋須知
荷蘭租約類型：租期、退租與簽約重點
無固定期限、短期和學生租約差在哪？看懂荷蘭租約的租期、提前退租規則，以及 2024 年 7 月新制後簽約要注意的事。
找到喜歡的房子，租金也在預算內，接下來還要確認兩件事：你能住多久，以及想搬走時該怎麼做。「至少租 12 個月」、「短租」、「適合外籍人士」各有不同意思，只看房源介紹，往往還不夠。
自 2024 年 7 月 1 日起，荷蘭大多數新租約都沒有固定到期日。不過，某些情況仍然可以短租，舊租約也有不同規則。這篇文章會帶你分清楚常見的租約，知道簽名前該問哪些問題。
本文提供一般資訊，資料查核日期為 2026 年 9 月 26 日。如果要判斷自己的租約或處理爭議，請帶著完整契約，向專業租屋法律顧問或律師諮詢。
先看你拿到哪一種租約
| 租約 | 怎麼運作 | 要確認什麼 |
|---|---|---|
| 無固定期限 — onbepaalde tijd／vast huurcontract | 沒有自動到期日；房東要終止租約，必須有法定理由並遵循程序。 | 如何通知退租、有沒有最低租期條款。 |
| 短期租約 — tijdelijk huurcontract | 一般短租制度下，只有特定情況能簽新約，最長兩年。 | 為什麼適用例外、何時到期、房東何時書面提醒。 |
| 學生等特定對象的租約 — campuscontract／doelgroepencontract | 沒有固定期限，但不再符合居住資格時，房東多了一項法定終止理由。 | 是否需要持續符合資格，例如維持在學身分。 |
| 房東或原住戶之後會搬回來 — tussenhuur／diplomatenclausule | 趁對方暫時不住在這裡的期間出租，約定之後搬回來。 | 誰會回來、什麼時候回來、你能否提前退租。 |
| 依 Leegstandwet 暫時出租空屋 | 需要市政府許可，適用另一套短租規則。 | 許可何時到期、租約能怎麼終止。 |
這些租約的退租規則各不相同。拿到草約時，可以對照荷蘭政府的租約介紹，確認自己簽的是哪一種。
沒有到期日，什麼時候可以搬走？
無固定期限租約會持續下去，直到租約依法終止。你想搬走時，可以依規定通知退租，並不是簽了就得一直住。租客通常要提前一個月通知，但仍要確認自己的租約適用哪些規則、通知該怎麼寄。
房東也不能隨便指定一天就要求你搬走。他必須有法律允許的理由，並遵循終止程序。如果你不同意房東的通知，可以先詢問自己的權利，再決定是否同意搬離。政府分別說明了租客如何退租，以及房東在什麼情況下能終止租約。
現在還能簽短期租約嗎？
可以，但自 2024 年 7 月 1 日起，一般短期租約只限特定情況。例如，學生為了求學暫時到另一個市鎮租屋，或原本的住處正在施工，需要暫住別處。單純是外籍員工，並不在例外名單裡。 如果房東提供短約，可以請他說明理由，再核對官方列出的例外情況。
適用這套制度的短期租約，有幾個重點：
- 租期最長兩年。租客可以在到期前，依通知規則提前退租。
- 房東必須在到期前一至三個月，書面提醒租客租約即將結束。
- 如果續約，就會轉為無固定期限；房東沒有按規定提醒，也可能使租約轉為無固定期限。
這些是一般短期租約的規則。房東之後要搬回來住的租約，以及 Leegstandwet 租約，不能直接照這套判斷。
如果租約是在 2024 年 7 月 1 日以前簽的，新法並沒有自動把原本的普通短約變成無固定期限。舊制下，獨立住宅最長可租兩年，共用設施的非獨立住宅（例如房間）最長五年。要看訂約日期、實際條文，以及後來有沒有續約。政府對新法的說明也解釋了舊租約怎麼處理。
「至少住一年」和「一年後搬走」是兩回事
最低租期（minimumduur）條款，是用來限制租客在前一段時間退租；到期日則是約定租約何時結束。所以，租約寫「無固定期限，最低 12 個月」，光憑這句話，並不代表一年後就得搬走。
接著還要確認：這個最低租期條款是否有效？ 法律援助機構 Het Juridisch Loket 指出，越來越多法院判決認為，無固定期限租約可能不能約定最低租期；一般短期租約也不得設定最低租期。你可以先看它的最低租期說明。
如果你想在約定的最低租期內搬走，最好先請法律顧問或律師看過租約，再決定何時通知、是否需要支付違約金。寫在契約裡的條款，不一定都有效。
學生住宅、房東搬回來住，還有哪些不同？
學生租約也可能沒有固定期限。 Campuscontract 屬於 doelgroepencontract，意思是住宅保留給特定對象，例如學生。當你不再符合資格時，房東多了一項法定終止理由，但仍然要遵循程序。它和一般「最長兩年」的短期租約不同。簽約時可以確認是否要提供在學證明，並參考政府對這類住宅的說明。
有些房子是房東暫時離開才出租。 Tussenhuur，也稱 diplomatenclausule，會約定房東或原住戶之後搬回來。依政府說明，這種安排下，租客不能在約定期限前自行終止租約，房東回來住之前也必須提出終止通知。它和「你被公司調派到別處，就能提前退租」的條款不同。要看清楚租約說的是誰要搬家、誰可以提前離開。
待售或等待整修的空屋，可能依 Leegstandwet 出租。 但房子要賣、要整修，不代表就自動適用。房東必須取得市政府許可；你可以要求查看，並確認租約是否寫明適用這套制度、許可到什麼時候。最低租期、通知期，以及許可到期後怎麼辦，都要另外確認。政府的租約介紹有列出相關要求。
看到 short stay 或 antikraak，要再看實際條件。 Naar zijn aard van korte duur 指的是性質本來就短暫的住宿，例如度假。一般住宅廣告寫了「short stay」，不能只憑這個名稱判斷適用哪種法律。如果是 antikraak（入住空屋並協助看管），要確認簽的是租約，還是 bruikleenovereenkomst（使用借貸協議）。請人看過實際約定，了解你有哪些居住保障、對方要提前多久通知；不能假設使用協議和一般租約的保障都一樣。
租房東家裡的一間房，也有不同規則。 這可能屬於 hospitaverhuur，最初九個月在終止租約方面的保障有所不同。它和單純與其他租客合租不一樣，可以查看政府的租客保障說明。
附家具、自由市場，跟租期有什麼關係？
看房時還會遇到 gemeubileerd（附家具）、gestoffeerd（通常有部分裝潢或設備）、kaal（空屋）等字眼。它們描述的是房子交給你時包含什麼，不是可以住多久。每個房源的用詞未必一致，最好拿到物品清單、記錄屋況，再問清楚家具和服務各收多少錢。
Sociale huur（社會租屋）、middenhuur（中價租屋）和 vrije sector（自由租賃市場），則是租金管制的分類。要看契約日期、起租時的基本租金（kale huur）及房屋點數等條件，不能只看廣告寫什麼，或每個月總共付多少錢。附家具的房子，也不一定屬於自由市場。
可以先看政府對租金分類的說明，再用 Huurcommissie 租金檢查工具了解房屋點數。
簽約前，把這六件事問清楚
- 拿到完整租約和附件。 核對房東資料、地址、起租日和租約種類；如果是特殊租約，問清楚為什麼適用。
- 確認想搬走時該怎麼做。 分清到期日和最低租期，再看雙方各要提前多久通知，以及有沒有因工作調派而退租的條款。
- 算清楚每個月和入住時要付多少。 分別看基本租金、服務費、水電能源、家具費、押金及漲租條款，並索取房屋點數計算。
- 確認誰能住、哪些空間能用。 查看租約上的承租人、允許入住的人、共用設施，以及市政府的地址登記要求。
- 入住時留下屋況紀錄。 保存簽好的租約、物品清單和屋況報告，替原有的損壞拍照並記下日期。
- 不懂的地方先問，再簽名。 請對方用文字解釋；必要時把整份租約帶給當地租客諮詢服務、Het Juridisch Loket 或租屋律師看。
你也可以拿著草約，逐項對照政府的租約檢查清單。
如果之後遇到租金、服務費或維修爭議，可以先確認 Huurcommissie 是否受理。至於租約能不能終止，Huurcommissie 不負責裁決，這類爭議要由法院處理。 詳細說明可見荷蘭政府的租客保障指南。
先抓預算，再開始找房
還在估算租金預算的話，可以用荷蘭稅後薪資計算器看看收入大約剩多少，再決定每月能花多少在住屋上。房東可能另外設定收入門檻，這部分要分開確認。
準備開始找房時，可以使用 Hey Haven 的 Telegram 租屋通知，設定租屋條件並開啟搜尋。