荷兰租房须知

荷兰租房合同类型：租期、退租和签约要点

无固定期限、短期和学生租约有什么区别？了解荷兰租房合同的租期、提前退租规则，以及 2024 年 7 月新规后签约要注意的事。

作者 Hey Haven资料核对日期 2026年9月26日

房子合适，租金也能接受，签约前还得弄清两件事：能住多久，想搬走时怎么退租。“至少租 12 个月”“短租”“适合外籍人士”说的并不是同一回事，只看房源介绍通常不够。

从 2024 年 7 月 1 日起，荷兰大多数新住宅租约都没有固定到期日。不过，有些情况仍然允许短租，旧合同也有不同的规则。下面按常见合同类型说明，方便你拿到合同时知道该问什么。

本文提供一般信息，资料核查日期为 2026 年 9 月 26 日。如果需要判断自己的合同或处理争议，请带上完整合同，向专业租房法律顾问或律师咨询。

先确认你拿到的是哪种合同

合同	怎么运作	需要确认
无固定期限 — onbepaalde tijd／vast huurcontract	没有自动到期日；房东终止合同必须有法定理由，并履行相应程序。	怎么通知退租，有没有最低租期条款。
短期租约 — tijdelijk huurcontract	普通短租制度下，只有特定情况可以签新合同，最长两年。	适用哪项例外、什么时候到期、房东何时书面提醒。
面向学生等特定人群的租约 — campuscontract／doelgroepencontract	没有固定期限，但租客不再符合居住资格时，房东多了一项法定终止理由。	是否需要持续满足条件，比如保持在读身份。
房东或原住户以后会搬回来 — tussenhuur／diplomatenclausule	对方暂时不住在这里，因此出租一段时间，之后会搬回来。	谁会回来、何时回来、你能否提前退租。
按 Leegstandwet 临时出租的空置房	需要市政府许可，适用另一套短租规则。	许可何时到期、合同可以怎样结束。

这些合同的退租规则并不相同。拿到合同草稿时，可以对照荷兰政府的租约介绍，确认具体属于哪一种。

没有到期日，想搬走时怎么办？

无固定期限合同会一直延续，直到合同依法终止。你想搬走时，可以按规定通知退租，并不是签了就必须一直住下去。租客通常需要提前一个月通知，但还是要确认自己的合同适用什么规则，以及通知该怎么发送。

房东也不能随便定个日期就让你搬走。他必须有法律允许的理由，并履行终止合同的程序。如果你不同意房东的通知，可以先了解自己的权利，再决定是否同意搬离。政府分别解释了租客怎样退租，以及房东什么时候能终止租约。

现在还能签短期合同吗？

可以，但从 2024 年 7 月 1 日起，普通短期租约只适用于特定情况。例如，学生为了上学临时去另一个市镇租房，或者原来的住处正在施工，需要暂住别处。仅仅是外籍员工，并不属于这些例外。 如果房东提供短期合同，可以请他解释适用的理由，再核对官方列出的例外情况。

适用这套制度的短期合同，有几个要点：

租期最长两年。租客可以在到期前，按通知规则提前退租。
房东必须在到期前一至三个月，书面提醒租客合同即将结束。
续约后会变成无固定期限合同；房东没有按规定提醒，也可能产生同样的结果。

这些是普通短期租约的规则。房东之后要搬回来的租约，以及 Leegstandwet 合同，需要按各自的规则判断。

如果合同是在 2024 年 7 月 1 日以前签的，新法没有自动把原来的普通短期合同变成无固定期限合同。旧规则下，独立住宅最长可以租两年，共用设施的非独立住宅（例如房间）最长五年。需要看签约日期、具体条文，以及后来有没有续约。政府对新法的说明也介绍了旧合同如何处理。

“至少住一年”和“一年后搬走”不是一回事

最低租期（minimumduur）条款，是为了限制租客在最初一段时间内退租；到期日则规定合同什么时候结束。因此，“无固定期限，最低 12 个月”这句话本身，并不意味着一年后就得搬走。

还需要确认的是：这项最低租期约定是否有效？ 法律援助机构 Het Juridisch Loket 指出，越来越多法院判决认为，无固定期限合同可能不能约定最低租期；普通短期合同也不允许设置最低租期。它的最低租期说明对此作了解释。

如果你想在约定的最低租期内搬走，最好先请法律顾问或律师看过合同，再决定什么时候通知、是否需要支付违约金。条款写进了合同，不代表就一定有效。

学生住房、房东搬回来住，还有哪些特殊情况？

学生合同也可能没有固定期限。 Campuscontract 属于 doelgroepencontract，也就是只面向特定人群出租的住房合同，例如学生。你不再符合条件时，房东多了一项法定终止理由，但仍要履行相应程序。这和普通的“两年以内短租”不同。签约时可以确认是否需要提供在读证明，并查看政府对这类住房的说明。

有些房子只在房东离开期间出租。 Tussenhuur，也叫 diplomatenclausule，会约定房东或原住户之后搬回来。按照政府说明，在这种安排下，租客不能在约定期限前自行终止合同，房东回来之前也必须发出终止通知。它与“你被公司调到别处，就能提前退租”的条款不同。要读清楚合同说的是谁搬家、谁能提前离开。

等待出售或翻修的空房，可能按 Leegstandwet 出租。 但房子要卖或要翻修，并不意味着自动适用这套规则。房东必须有市政府许可。你可以要求查看，并确认合同写明了适用的制度和许可有效期。最低租期、通知期，以及许可到期后怎么办，都需要另外确认。政府的租约介绍列出了相关要求。

看到 short stay 或 antikraak，要仔细看实际约定。 Naar zijn aard van korte duur 指的是性质上就很短暂的住宿，比如度假。普通住宅广告写上“short stay”，并不能直接确定适用哪种法律。如果是 antikraak（入住空房并协助看管），应确认签的是租房合同，还是 bruikleenovereenkomst（使用借贷协议）。请人查看具体约定，弄清你有哪些居住保障、对方要提前多久通知；不要默认使用协议和普通租约的保障一样。

在房东家里租一间房，也有单独的规则。 这种情况可能属于 hospitaverhuur，最初九个月在终止租约方面的保障有所不同。它和单纯与其他租客合租不同，可以参考政府的租客保障说明。

带家具、自由市场，和租期有什么关系？

房源里还常见 gemeubileerd（带家具）、gestoffeerd（通常有部分装修或设施）、kaal（空房）等词。它们说的是交房时提供哪些东西，不是你能住多久。不同房源对这些词的用法未必一致，最好拿到物品清单、记录房屋状况，再确认家具和服务分别怎么收费。

Sociale huur（社会住房）、middenhuur（中价租房）和 vrije sector（自由租赁市场），则属于租金管制的分类。判断时要看合同日期、起租时的基本租金（kale huur）及房屋积分等条件，不能只看广告标签或每月总付款。带家具的房子也不一定属于自由市场。

可以先看政府对租金分类的说明，再用 Huurcommissie 租金检查工具了解房屋积分。

签约前，把这六件事问清楚

拿到完整合同和附件。 核对房东信息、地址、起租日和合同类型。如果是特殊合同，问清为什么适用。
确认想搬走时怎么退租。 分清到期日和最低租期，再看双方需要提前多久通知，有没有因工作调动而退租的条款。
算清每月和入住时要付多少钱。 分别查看基本租金、服务费、水电能源、家具费、押金和涨租条款，并索取房屋积分计算。
确认谁能住、哪些空间可以用。 查看合同上的承租人、允许入住的人、共用设施，以及市政府的地址登记要求。
入住时做好记录。 保存签好的合同、物品清单和房屋状况报告，给已有的损坏拍照并记下日期。
不懂的地方先问，再签字。 请对方书面解释；必要时带上整份合同，找当地租客咨询服务、Het Juridisch Loket 或租房律师帮忙看。

你也可以拿着合同草稿，逐项核对政府的租约检查清单。

如果之后遇到租金、服务费或维修争议，可以先确认 Huurcommissie 是否受理。租约能否终止，不由 Huurcommissie 裁决，而是由法院处理。 详情可以查看荷兰政府的租客保障指南。

算好预算，再开始找房

还在考虑租金预算的话，可以用荷兰税后工资计算器估算到手收入，再决定每月能花多少在住房上。房东可能另有收入要求，需要单独确认。